L’expulsion d’un indivisaire occupant un immeuble de façon illicite

A la suite du décès d’une personne, il est très fréquent que plusieurs héritiers se retrouvent propriétaires d’un même bien immobilier.

Cette propriété s’appelle l’indivision : chaque héritier est propriétaire qu’une quote-part du bien immobilier.

Les propriétaires se nomment les indivisaires.

Cette situation engendre une organisation particulière entre les indivisaires qui peut aboutir à plusieurs désaccords sur la gestion du bien immobilier.

L’un de ce désaccord est souvent l’hébergement de l’un des indivisaires dans le bien immobilier indivis.

Le propriétaire décide unilatéralement d’habiter dans le bien immobilier appartenant aux héritiers, sans leur demander leur accord.

Cette situation n’est toutefois pas figée :  les indivisaires mécontents peuvent agir pour remédier à cette situation.

1- Le paiement d’une indemnité d’occupation par l’indivisaire qui occupe les lieux

Aux termes de l’article 815-9 du Code Civil chaque indivisaire peut jouir et user du bien indivis dans la mesure où cette jouissance est compatible avec les droits des autres indivisaires.

Si un indivisaire jouit et use du bien immobilier de façon privative, il est redevable d’une indemnité d’occupation.

Ce principe signifie que l’indivisaire qui décide unilatéralement d’habiter dans le bien immobilier est redevable, auprès des autres propriétaires du bien, d’une indemnité.

Toutefois, cette indemnité d’occupation n’est prévue qu’en cas de jouissance privative du bien. En d’autres termes, l’octroi de cette indemnité est soumis à la condition que les indivisaires n’aient pas accès au bien immobilier.

Il a déjà été refusé par les juges l’allocation d’une indemnité d’occupation en raison de la conservation des clefs du bien immobilier par les indivisaires ; ces clefs leur conférant la possibilité d’user et jouir du bien immobilier.

Il faut donc une absence d’accès au bien immobilier pour que les indivisaires se prévalent de ladite indemnité d’occupation.

Cette indemnité est évaluée selon la valeur locative du bien immobilier indivis, déduction faite de la quotepart de propriété de l’indivisaire qui habite dans ledit bien.

Si toutefois l’indivisaire ne paye aucune indemnité d’occupation, les autres propriétaires ont la possibilité de solliciter cette indemnité devant le Tribunal Judiciaire.

Outre la jouissance gratuite du bien immobilier, si l’indivisaire occupant le bien indivis s’oppose aux actes des autres indivisaires tel que la vente du bien immobilier, les indivisaires ont la possibilité de solliciter son expulsion du bien.

2- L’expulsion d’un indivisaire

La Cour de Cassation s’est prononcée aux termes de l’article 815-9 du Code Civil en faveur d’une expulsion de l’indivisaire lorsque ce propriétaire :

• Jouit privativement du bien immobilier
• Ne paye aucune indemnité d’occupation
• Refuse de se soumettre à la vente forcée du bien immobilier prononcée par le juge

Le tribunal s’est prononcé en faveur de l’expulsion de l’indivisaire pour trouble manifestement illicite provoqué par une entrave aux droits concurrents des indivisaires qui ne jouissent pas des locaux indivis et ne perçoivent aucune indemnité.

Dans ces circonstances, les indivisaires peuvent agir devant le président du tribunal judiciaire aux fins de solliciter l’expulsion de l’indivisaire.

En revanche, la seule jouissance privative du bien immobilier par un indivisaire, sans indemnité d’occupation, ne suffit pas à prononcer son expulsion.

Il est nécessaire de prouver une réelle entrave aux droits des indivisaires. A défaut, le tribunal renverra les indivisaires à solliciter une indemnité d’occupation dans le cadre d’une action judiciaire.

Le cabinet AVOCATS ET PARTENAIRES – SELARL RUDENT BOIVIN reste à votre disposition pour tout éclaircissement sur un litige entre plusieurs propriétaires d’un même bien immobilier.

Date : 20 janvier 2021