Immobilier : SCI ou indivision ?

La transmission d’un patrimoine immobilier à ses enfants, à son conjoint, n’a jamais eu autant d’importance qu’aujourd’hui avec l’envolée des prix de l’immobilier.

• L’indivision, une solution simple :

C’est la solution qui s’applique par défaut si l’on adopte un comportement passif (succession, donation), ou bien si plusieurs personnes achètent ensemble un même bien sans s’organiser.

Cette solution est au départ la moins coûteuse puisque rien n’est à payer au-delà des différents frais de transaction immobilière.

Les soucis surgissent la plupart du temps dès lors que des décisions s’imposent (remaniement de toitures, ravalement …) car elles nécessitent une bonne entente entre les indivisaires. Si tel n’est pas le cas, la mésentente sur les options à prendre peut entraîner l’obligation de revendre le bien.

Il est à noter que le passage de l’unanimité à la majorité des 2/3 concernant les décisions des indivisaires (loi du 23 juin 2006) ne semble pas réellement solutionner le problème.

• La SCI, une forme organisée, souple dans son fonctionnement :

1. Une souplesse intéressante.
   • L’immeuble est détenu par la SCI et non par les associés qui ont en contrepartie des parts sociales (bien plus faciles à partager qu’un bien immobilier).
   • Les enfants peuvent participer à la constitution du capital social et être déjà copropriétaires du bien, ce qui allège la succession.
   • Les statuts correspondront aux attentes des associés avec possibilité plus tard de les modifier si nécessaire.
   • En cas de mésentente entre associés, le pacte sociétaire s’applique et les votes se font à la majorité.
   • La SCI peut s’avérer être un formidable instrument d’optimisation fiscale : l’option à l’IS est possible.
   • Si l’un des associés veut céder sa part, cela n’oblige pas à la vente du bien. Les autres associés peuvent se concerter et reprendre sa participation.
2. Des spécificités à connaître.
   • Dans un premier temps, la naissance de la SCI nécessite l’établissement de statuts. Ceux-ci devront être aménagés afin d’organiser la répartition du pouvoir entre les associés, les modalités de cession des parts (agrément des futurs associés…).
   • Ces statuts pourront aussi prévoir une répartition des charges différente du prorata de la détention des parts dans la société (un des associés occupe le bien) sous réserve de ne pas être une clause léonine (clause par laquelle on attribuerait à un associé la totalité des revenus).
   • La SCI doit de part sa forme sociétaire organiser chaque année une assemblée générale, ce qui sous entend l’établissement d’un bilan annuel (le recours à un expert-comptable étant fortement recommandé et constitue une garantie). C’est l’occasion pour les associés de faire le point sur la gestion du bien.
   • Les associés de la SCI sont tenus, à l’égard des tiers, au passif social indéfiniment et proportionnellement à leurs droits dans le capital. Ceci signifie que contrairement à une société à responsabilité limitée (S.A., S.A.R.L…), les associés peuvent voir leur patrimoine personnel affecté par les dettes de la société (alors que dans les formes de sociétés précitées, les associés ne sont responsables qu’en rapport de leur apport initial à la société). Il est à noter que la même solution s’applique dans le cadre de l’indivision.

Exemple :

Une SCI Achète un bien immobilier à crédit en empruntant la totalité du montant de l’achat (500.000 euros).

Les parts valent 0 euros (500.000 euros à l’actif du bilan moins un passif (correspondant à l’emprunt) de 500.000 euros).

Peu de temps après, les parents transmettent la nue propriété des parts de la société en gardant l’usufruit (droit de percevoir les fruits) par voie de donation.

La valeur de la donation étant égale à la valeur des parts, celle-ci peut être proche de 0 (actif moins passif).

Il convient cependant de noter que la SCI est avant tout un outil d’optimisation patrimoniale et que le FISC conserve dans tous les cas une arme redoutable : l’abus de droit par laquelle s’il apparaît que le montage effectué par le biais de la SCI est avant tout motivé pour des raisons d’éluder l’impôt, il peut dès lors qualifier celle-ci de fictive et faire un redressement de la valeur des droits initialement dus sans ce montage.

Nous sommes à votre disposition pour vous conseiller dans l’élaboration de votre montage juridique.

Date : 4 avril 2012