Statuts des baux commerciaux et locaux accessoires
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On parle de locaux accessoires lorsque le preneur loue, en plus de son local principal, d’autres locaux ou immeubles du type hangars, cave, logement pour le personnel…
Lorsque ces locaux accessoires ne sont pas intégrés au bail commercial portant sur les locaux principaux, la question de la qualification de ce bail se pose. Peut-on lui appliquer le statut des baux commerciaux ?
Le code de commerce régit cette situation à l’article L 145-1 I 1°.
En application de cet article, pour que le bail des locaux accessoires soit qualifié de commercial, il faut que deux conditions cumulatives soient remplies :
- Le local accessoire doit être indispensable à l’exploitation du fonds. C’est-à-dire que sans lui, l’exploitation du fonds de commerce est compromise. On va au-delà de la simple utilité du local. Les juges du fond apprécient souverainement cette condition.
- Le local accessoire doit appartenir au même propriétaire que le local principal dans lequel le fonds est exploité. Si ce n’est pas le cas, mais que le propriétaire des locaux accessoires sait que ceux-ci sont loués en vue d’une utilisation conjointe avec le local principal, alors la condition est remplie. Il n’est pas nécessaire que le bailleur soit expressément informé. Le juge apprécie librement cette condition et le preneur devra prouver que le bailleur connaissait le caractère accessoire et l’utilisation conjointe des locaux (3e Civ. 19 juil. 1995).
Si ces conditions légales sont remplies, les parties ne peuvent pas exclure l’application du statut des baux commerciaux, il faudra alors saisir le juge pour qu’il constate l’application de L145-1 et s. du code de commerce.
Date : 11 mars 2014
