Immobilier d'entreprise : les solutions d'acquisition pour le dirigeant

L’affectation d’un patrimoine immobilier pour un dirigeant d’entreprise est une question primordiale. La bonne décision doit être prise dès l’achat de l'immobilier d'entreprise au risque d’alourdir la fiscalité future en cas de changement.

Vous souhaitez acquérir des locaux pour exploiter votre activité professionnelle ? « Avocats & Partenaires » vous informe et vous assiste.

Différentes possibilités :

Acquérir le bien immobilier avec la société d’exploitation

Le bien immobilier appartiendra donc à la société d’exploitation et viendra s’inscrire à l’actif de votre bilan. Le bien sera amorti selon la durée d’amortissement des immeubles.

Il n’y aura donc pas de bail à mettre en place et le prêt immobilier sera directement remboursé par la société d’exploitation.

Ce système présente plusieurs inconvénients :

• L’immobilier vient grossir la valeur de l’entreprise : elle sera donc plus difficilement transmissible. Un prêt destiné au rachat d’une entreprise est d’une durée de 7 années, or l’immobilier se finance en principe sur 10 ou 15 ans. Le financement sera plus difficile à mettre en place.
• En cas de cessation des paiements au niveau de la société d’exploitation et d’ouverture d’une procédure collective de liquidation judiciaire : l’immobilier sera perdu car il sera vendu par le liquidateur pour payer les dettes de la société.

Le chef d’entreprise achète en nom propre

Dans cette hypothèse c’est donc le chef d’entreprise qui emprunte en nom propre pour financer le bien immobilier. Un bail sera établi entre le chef d’entreprise et la société et la société versera donc un loyer au chef d’entreprise.

Ce système a pour avantage de conserver l’immobilier en cas de dépôt de bilan car les patrimoines de la société et du chef d’entreprise sont séparés.

Les inconvénients sont les suivants :

• En cas de décès du chef d’entreprise, l’immobilier sera détenu en indivision par les héritiers. Des litiges entre héritiers pourraient mettre en danger la société d’exploitation qui occupe les locaux.
• En cas de divorce du chef d’entreprise marié sous le régime de la communauté légale, il sera tenu d’indemniser son conjoint dans le cadre de la liquidation de communauté ou si une indivision subsiste, une partie des loyers sera versé à l’ex-conjoint.
• Impossibilité d’optimiser la fiscalité du chef d’entreprise : les loyers versés par la société seront imposés à l’impôt sur le revenu au titre des revenus fonciers.

Le dirigeant constitue une société immobilière.

Classiquement les sociétés immobilières revêtissent la forme de SCI (Société Civile Immobilière) : dans cette forme de société, les associés sont responsables solidairement et indéfiniment des dettes de la société. C’est pourquoi il est assez facile de souscrire un prêt bancaire avec une SCI : les garanties découlent de la forme juridique.

Il est tout à fait possible d’envisager de constituer une SARL ou une SAS où la responsabilité des associés sera limitée au montant des apports. Il est donc indispensable de nous consulter et de travailler de concert avec le banquier !

Cette nouvelle société créée va emprunter pour acquérir le bien immobilier. Un bail sera établi entre la société immobilière et la société d’exploitation et un loyer sera versé pour venir rembourser le prêt immobilier.

Les deux patrimoines des deux sociétés sont parfaitement étanches : en cas de dépôt de bilan, l’immobilier sera préservé.

En fonction de la forme de société, il sera possible d’optimiser fiscalement en choisissant soit une imposition des résultats soit à l’impôt sur les sociétés soit à l’impôt sur les revenus. Ce choix a une incidence sur la fiscalité personnelle du chef d’entreprise mais aussi sur l’imposition des plus-values à la revente de l’immobilier. Une fois encore il convient de nous consulter pour faire le meilleur choix !

Enfin en cas de décès, ce sont seulement les titres de la société qui sont détenus en indivision : l’immeuble reste la propriété de la société immobilière. On peut également prévoir une clause d’agrément dans les statuts pour désintéresser les héritiers plutôt que de les associer.

On peut aussi anticiper un divorce en indiquant au chef d’entreprise d’apporter des deniers personnels à la société immobilière afin d’éviter d’inclure la société immobilière dans la partage de communauté.

Chaque client est différent, Avocats & Partenaires saura vous conseiller et vous orienter en tenant compte de votre situation personnelle.

« AVOCATS & PARTENAIRES » : une équipe à vos côtés !

Date : 2 juin 2017